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Publié le 25/08/16 - Copropriétés Fiche - Petites copropriétés désorganisées : enjeux de repérage et de connaissance - Juin 2016

Petites copropriétés peu organisées voire désorganisées : ce champ est-il investi par la  recherche universitaire ? Comment mettre en mouvement ces copropriétés ? Les membres du groupe de travail Copropriété du Forum des Politiques de l'habitat privé ont souhaité débattre de ces questions avec Sylvaine LE GARREC, sociologue indépendante.

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Les copropriétés sont un "objet" méconnu et insuffisamment appréhendé par le milieu académique.
En France, des travaux sont menés depuis les années 1970 sur les copropriétés. A l'étranger, des exemples sont à explorer. De nombreux sujets sont à investiguer. Les petites copropriétés de moins de 10 lots n'ont pas encore fait l'objet de travaux de recherche.

Les petites copropriétés sont particulièrement exposées à des risques de fragilité.
Ces immeubles s'ignorent en tant que copropriété. Ce segment du marché est peu investi par les syndics. Du fait de la faiblesse des équipements communs, l'intérêt collectif et la nécessité de s'incrire dans un cadre sont peu perceptibles. Les risques sont pourtant bien réels et la fragilitée avérée.

Les identifier, les accompagner

L'observation seule ne crée pas l'action. Il faut tisser un réseau de partenaires pour favoriser le partage de connaissances et le développement de synergies. La proximité et le travail de terrain constituent des leviers d'action. Il y a besoin d'une législation et d'outils adaptés.

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Publié le 02/08/16 - Politiques territoriales (PLH) Programme - Accompagner le vieillissement en centre-bourg : pourquoi, comment ? - 23 Septembre 2016

Programme de l'atelier du 23 septembre 2016 organisé par le groupe de travail Politiques territoriales du Forum des Politiques de l'habitat privé, pour restituer les enseignements des auditions d'acteurs menées courant 2016.

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Cinq séquences rythmeront la journée durant laquelle exposés et discussions alterneront :

  • l'habitat et la gérontologie, 2 cultures en voie de rapprochement ?
  • AMI centre-bourg : comment la question du vieillissement est-elle posée ?
  • Pourquoi faut-il conjuguer ces 2 approches ?
  • Déménagement choisi, déménagement subi : parcours résidentiel des personnes âgées
  • Comment co-construire un projet avec les personnes âgées ?

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Publié le 02/08/16 - Politiques territoriales (PLH) / Seine-Maritime | Finistère | Gironde | Haute-Savoie | Vendée | Ille-et-Vilaine Rapport - Accompagner le vieillissement en centre-bourg : recueil d'initiatives - Août 2016

La récente loi relative à l'adaptation de la société française au vieillissement et les diverses dispositions dédiées au milieu rural, tant au plan national (AMI centres-bourgs), qu'au plan local (volets territoriaux des CPER et appels à manifestation d'intérêt lancés par les régions ou départements) ont remis sur le devant de la scène la question de la prise en compte du vieillissement dans la requalification des centres bourgs.

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Depuis 2015, le groupe de travail Politiques Territoriales consacre ses travaux à cette question. Dans ce contexte,  des échanges ont été organisés avec différents acteurs afin de comprendre comment ces politiques se construisent et s'articulent dans les territoires. Ce recueil agrège les comptes rendus des auditions d'acteurs : représentants des régions Bourgogne et Limousin, des départements de Gironde, Seine-Maritime et Finistère, de la communauté de communes du Bas-Chablais (74), de la commune de la Genétouze (85) et du CERUR, d'Espacil Habitat et de la fédération des parcs naturels régionaux.

L'atelier du 23 septembre 2016 permettra d'en restituer les enseignements et de prolonger les échanges.

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Publié le 02/08/16 - Transition énergétique | Copropriétés Fiche - Les enjeux de la rénovation énergétique des copropriétés pour ALTEREA - Juin 2016

Le groupe de travail Transition Energétique a choisi de focaliser ses travaux en 2016 sur la transition énergétique dans les copropriétés. La séance de juin 2016 a été l'occasion d'échanger avec des bureaux d'études, des maîtres d'oeuvre pour connaître leur vision du marché et l'offre qu'ils déploient. Guillaume TESAN,ingénieur commercial chez ALTEREA, est  venu exposer le point de vue d'ALTEREA, ingénieriste de l'énergie et du bâtiment.

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ALTEREA intervient sur le segment des copropriétés depuis quelques années. L'entreprise identifie 3 types d'acteurs sur le marché de la rénovation énergétique des copropriétés : les financeurs et institutionnels, les syndics et les conseils syndicaux. Elle cible prioritairement les syndics.

Selon ALTEREA, le marché d'audit réglementaire est arrivé à maturité. Le bureau d'études observe que seulement 35 à 40% des copropriétés commandent des audits par conviction,  dans une optique d'effectuer des travaux, alors que la majorité les réalise pour satisfaire à une obligation réglementaire. Pour ALTEREA, l'enjeu de la revalorisation du patrimoine (valeur verte) constitue un argument fort pour convaincre les copropriétaires d'engager des travaux de rénovation énergétique.

Concernant le recours au BIM, ALTEREA est favorable à son déploiement et forme ses intervenants en ce sens.

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Publié le 01/08/16 - Copropriétés / Oise | Loiret | Seine-Saint-Denis Fiche - Repérer et accompagner les petites copropriétés pour les amener à s'organiser, échanges avec 3 intercos - Juin 2016

Petites copropriétés peu organisées voire désorganisées : comment les repérer ? Comment les accompagner ? Les membres du groupe de travail Copropriété du Forum des Politiques de l'habitat privé ont souhaité entendre les retours d'expériences de 3 intercommunalités : communautés d'agglomération d'Orléans Val de Loire (45) et creilloise (60) et Plaine Commune (93).

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Ces 3 intercommunalités sont à des stades différents de leur réflexion et des expérimentations qu'elles mettent en oeuvre. Sur le territoire d'Orléans Val de Loire, une démarche d'observation est initiée avec comme objectif de mobiliser tous les services. A Plaine Commune, l'unité territoriale Habitat de la Courneuve, procède au recensement des 225 copropriétés de moins de 10 lots dont celles issues de divisions pavillonnaires. Après un repérage via MAJIC 3, le service de la publicité foncière est sollicité pour savoir s'il existe un règlement de copropriété ou d'ASL ainsi que les syndics locaux pour connaître leur portefeuille d'immeubles. A Creil, toute la boite à outils est utilisée, divers formats sont expérimentés pour mobiliser les copropriétaires, diffuser l'information et favoriser la prise de conscience des risques potentiels et des solutions existantes.

Cette séance de travail a permis de pointer l'enjeu de connaissance des petites copropriétés à l'échelle nationale pour révéler ce segment de marché et ainsi susciter le développement de syndics spécialisés sur ce créneau particulier. Cette étude, conduite à l'échelle nationale, permettrait aussi d'identifier les territoires à enjeux pour la réalisation d'études approfondies localement.

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Publié le 19/07/16 - Copropriétés / Finistère Fiche - Accompagnement renforcé des copropriétés désorganisées à Morlaix (29) - Juin 2016

Petites copropriétés peu organisées voire désorganisées : quelles sont les actions possibles, quels sont les moyens mobilisables par une collectivité ? Les membres du groupe de travail Copropriété du Forum des Politiques de l'habitat privé ont souhaité entendre le retour d'expérience de l'ADIL 29, dans le cadre d'une mission confiée par Morlaix Communauté.

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Dans le cadre d'une OPAH copropriétés, Morlaix Communauté a missionné l'ADIL 29 pour aider les petites copropriétés à se structurer.  Le PLH 2014-2019 a en effet identifié 2 types de copropriétés dont celles constituées d'immeubles anciens du centre-ville de Morlaix, comprenant moins de 20 Logements.

Dans 50% de ces copropriétés, Morlaix Commaunauté est confrontée à une absence d'interlocuteurs identifié, frein à la réalisation des travaux de rénovation nécessaires.  L'ADIL 29 a été missionnée pour organiser des sessions de formation pour susciter des candidatures de syndics bénévoles. Cette formation personnalisée, à l'échelle de chaque immeuble concerné, comporte 3 modules de 2 heures. Le bilan est très positif : syndics bénévoles désignés, travaux entrepris.

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Publié le 18/07/16 - Copropriétés | Transition énergétique / Paris Fiche - Copropriétés : financer les travaux de rénovation énergétique par la surélévation - Juin 2016

Le groupe de travail Transition Energétique , dans le cadre de ses travaux en 2016 sur la transition énergétique dans les copropriétés, a souhaité recueillir le point de vue de Planète surélévation, association dédiée à la surélévation, émanation de Planète copropriété.

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Le marché du foncier aérien en France constitue un fort potentiel selon Planète surélévation, un "trésor caché". La surélévation est en outre de plus en plus soutenue par le législateur et la fiscalité attractive.

Planète surélévation a mis au point un outil, le BIS, bilan initial de surélévation qui permet d'examiner la faisabilité d'une surélévation en 3 étapes. Il coûte environ 6 000€TTC. Plusieurs projets sont en cours en région Ile-de-France notamment, à des stades d'avancement divers. Un livre blanc des bonnes pratiques paraîtra en automne 2016. Pour Planète surélévation, la surélévation peut contribuer au financement de la rénovation énergétique des copropriétés.

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Publié le 12/07/16 - Copropriétés / Val-d'Oise Fiche - Gestion des espaces et services communs des copropriétés : retours d'expérience de l'étude Blériot en matière d'ASL - Mai 2016

Les outils disponibles pour gérer les espaces et services communs sont complexes à appréhender. Les membres du groupe de travail Copropriété du Forum des Politiques de l'habitat privé ont souhaité entendre les retours d'expériences de l'étude Blériot, disposant d'un savoir-faire notamment en matière d'ASL.

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Administrateur judiciaire spécialisé dans les copropriétés, le cabinet Blériot a témoigné de son expérience en matière de dissolution d'associations syndicales libres (ASL) à partir de l'exemple de l'ASL super Argenteuil (700 logements).
En 2007,  mission leur a été confiée de dissoudre l'ASL existante. Avant de supprimer l'objet de l'ASL (chauffage urbain, ...), il a d'abord fallu :

  • traiter la dette : reconstituer la comptabilité, passer des protocoles avec les fournisseurs,
  • puis individualiser les fluides : comprendre le fonctionnement des réseaux, négocier les tarifs.

10 ans après, une fois l'ASL "vidée de son contenu", la liquidation a pu avoir lieu. L'étude Blériot a souligné les facteurs clés de succès : implication des fournisseurs, organisation au service du projet, engagement des copropriétaires, mission d'AMO ASL confiée par la ville à un opérateur.

Ce témoignage démontre en creux la nécessité d'éviter les mille-feuilles de gestion, les structures opaques sources d'incompréhension susceptibles d'entrainer conflits et découragement.

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Publié le 12/07/16 - Copropriétés / Val-d'Oise Fiche - Gestion des espaces et services communs des copropriétés : rôle des géomètres experts - Mai 2016

Le groupe de travail Copropriété a choisi de focaliser ses travaux en 2016 sur le redressement des copropriétés.
Selon la complexité juridique et foncière, la gestion des espaces et services communs est plus ou moins aisée comme l'a souligné Denis BRACHET, géomètre-expert, lors de son échange avec les membres du groupe de travail en mai 2016.

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Le géomètre-expert est un acteur essentiel au bon fonctionnement des copropriétés car il est le seul habilité à "dire la propriété" et intervient tout au long de la vie de la copropriété.

De la qualité de rédaction des documents organiques dépendront l'organisation et le fonctionnement futur de la copropriété. En cas d'ASL, il faut ainsi veiller à la compatibilité entre statuts d'ASL et règlement de copropriété.
Dans les écoquartiers, parfois la complexité de la conception urbaine pose question en matière de gestion des espaces intermédiaires. Il faut sensibiliser les aménageurs et promoteurs pour éviter les dérives ultérieures.

Focus sur un exemple de mission ASL confiée à Cergy au cabinet Brachet dans le cadre d'une approche préventive pour confronter usages et règles et  proposer des ajustements pour remédier aux dysfonctionnements révélés.

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Publié le 08/07/16 - Politiques sociales / Pyrénées-Orientales | Calvados Fiche - Bail à réhabilitation : témoignages de SOLIHA territoires en Normandie et la FDPLS - Juin 2016

Les travaux du groupe de travail Politiques sociales du Forum portent en 2016 sur la production de logement privé à vocation sociale  via la maîtrise d'ouvrage d'insertion (MOI). Dans ce cadre, une rencontre a eu lieu courant juin 2016 avec 2 organismes agréés pour la production de logements sociaux d'insertion : SOLIHA Territoires en Normandie et la FDPLS (66).

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Ces 2 organismes plébiscitent le bail à réhabilitation (BAR), outil à disposition des collectivités territoriales pour réhabiliter le parc privé existant, à caractère patrimonial ou non, en secteur opérationnel ou en diffus, tout en créant une offre de logement locatif très social à destination de ménages en difficultés.

SOLIHA Territoires en Normandie a instauré un partenariat avec les collectivités normandes mais est peu sollicité par les propriétaires privés. Après une explicitation du déroulé-type d'une opération en bail à réhabilitation, un focus a été opéré sur les opérations conduites avec Deauville. Ville balnéaire comptant 70 % de résidences secondaires, le marché locatif est tendu. La ville a confié à SOLIHA Territoires en Normandie la réhabilitation, via un BAR, d'une partie du patrimoine qu'elle a acquis au fil des ans pour permettre à la population locale modeste travaillant localement de rester sur place.  Le bilan de la démarche est très positif bien que le financement demeure tendu.

La fédération départementale pour le logement social (FDPLS) est une interlocutrice reconnue localement comme spécialiste du BAR. Confrontée à des difficultés de relogement de ménages modestes, la FDPLS a recruté un prospecteur foncier chargé de démarcher les bailleurs privés. La première opération s'est concrétisée en 2000. L'ensemble des logements produits sont confiés à l'AIVS se loger en terre catalane.


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