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Publié le 19/07/16 - Copropriétés / Finistère Fiche - Accompagnement renforcé des copropriétés désorganisées à Morlaix (29) - Juin 2016

Petites copropriétés peu organisées voire désorganisées : quelles sont les actions possibles, quels sont les moyens mobilisables par une collectivité ? Les membres du groupe de travail Copropriété du Forum des Politiques de l'habitat privé ont souhaité entendre le retour d'expérience de l'ADIL 29, dans le cadre d'une mission confiée par Morlaix Communauté.

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Dans le cadre d'une OPAH copropriétés, Morlaix Communauté a missionné l'ADIL 29 pour aider les petites copropriétés à se structurer.  Le PLH 2014-2019 a en effet identifié 2 types de copropriétés dont celles constituées d'immeubles anciens du centre-ville de Morlaix, comprenant moins de 20 Logements.

Dans 50% de ces copropriétés, Morlaix Commaunauté est confrontée à une absence d'interlocuteurs identifié, frein à la réalisation des travaux de rénovation nécessaires.  L'ADIL 29 a été missionnée pour organiser des sessions de formation pour susciter des candidatures de syndics bénévoles. Cette formation personnalisée, à l'échelle de chaque immeuble concerné, comporte 3 modules de 2 heures. Le bilan est très positif : syndics bénévoles désignés, travaux entrepris.

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Publié le 18/07/16 - Copropriétés | Transition énergétique / Paris Fiche - Copropriétés : financer les travaux de rénovation énergétique par la surélévation - Juin 2016

Le groupe de travail Transition Energétique , dans le cadre de ses travaux en 2016 sur la transition énergétique dans les copropriétés, a souhaité recueillir le point de vue de Planète surélévation, association dédiée à la surélévation, émanation de Planète copropriété.

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Le marché du foncier aérien en France constitue un fort potentiel selon Planète surélévation, un "trésor caché". La surélévation est en outre de plus en plus soutenue par le législateur et la fiscalité attractive.

Planète surélévation a mis au point un outil, le BIS, bilan initial de surélévation qui permet d'examiner la faisabilité d'une surélévation en 3 étapes. Il coûte environ 6 000€TTC. Plusieurs projets sont en cours en région Ile-de-France notamment, à des stades d'avancement divers. Un livre blanc des bonnes pratiques paraîtra en automne 2016. Pour Planète surélévation, la surélévation peut contribuer au financement de la rénovation énergétique des copropriétés.

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Publié le 12/07/16 - Copropriétés / Val-d'Oise Fiche - Gestion des espaces et services communs des copropriétés : retours d'expérience de l'étude Blériot en matière d'ASL - Mai 2016

Les outils disponibles pour gérer les espaces et services communs sont complexes à appréhender. Les membres du groupe de travail Copropriété du Forum des Politiques de l'habitat privé ont souhaité entendre les retours d'expériences de l'étude Blériot, disposant d'un savoir-faire notamment en matière d'ASL.

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Administrateur judiciaire spécialisé dans les copropriétés, le cabinet Blériot a témoigné de son expérience en matière de dissolution d'associations syndicales libres (ASL) à partir de l'exemple de l'ASL super Argenteuil (700 logements).
En 2007,  mission leur a été confiée de dissoudre l'ASL existante. Avant de supprimer l'objet de l'ASL (chauffage urbain, ...), il a d'abord fallu :

  • traiter la dette : reconstituer la comptabilité, passer des protocoles avec les fournisseurs,
  • puis individualiser les fluides : comprendre le fonctionnement des réseaux, négocier les tarifs.

10 ans après, une fois l'ASL "vidée de son contenu", la liquidation a pu avoir lieu. L'étude Blériot a souligné les facteurs clés de succès : implication des fournisseurs, organisation au service du projet, engagement des copropriétaires, mission d'AMO ASL confiée par la ville à un opérateur.

Ce témoignage démontre en creux la nécessité d'éviter les mille-feuilles de gestion, les structures opaques sources d'incompréhension susceptibles d'entrainer conflits et découragement.

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Publié le 12/07/16 - Copropriétés / Val-d'Oise Fiche - Gestion des espaces et services communs des copropriétés : rôle des géomètres experts - Mai 2016

Le groupe de travail Copropriété a choisi de focaliser ses travaux en 2016 sur le redressement des copropriétés.
Selon la complexité juridique et foncière, la gestion des espaces et services communs est plus ou moins aisée comme l'a souligné Denis BRACHET, géomètre-expert, lors de son échange avec les membres du groupe de travail en mai 2016.

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Le géomètre-expert est un acteur essentiel au bon fonctionnement des copropriétés car il est le seul habilité à "dire la propriété" et intervient tout au long de la vie de la copropriété.

De la qualité de rédaction des documents organiques dépendront l'organisation et le fonctionnement futur de la copropriété. En cas d'ASL, il faut ainsi veiller à la compatibilité entre statuts d'ASL et règlement de copropriété.
Dans les écoquartiers, parfois la complexité de la conception urbaine pose question en matière de gestion des espaces intermédiaires. Il faut sensibiliser les aménageurs et promoteurs pour éviter les dérives ultérieures.

Focus sur un exemple de mission ASL confiée à Cergy au cabinet Brachet dans le cadre d'une approche préventive pour confronter usages et règles et  proposer des ajustements pour remédier aux dysfonctionnements révélés.

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Publié le 08/07/16 - Politiques sociales / Pyrénées-Orientales | Calvados Fiche - Bail à réhabilitation : témoignages de SOLIHA territoires en Normandie et la FDPLS - Juin 2016

Les travaux du groupe de travail Politiques sociales du Forum portent en 2016 sur la production de logement privé à vocation sociale  via la maîtrise d'ouvrage d'insertion (MOI). Dans ce cadre, une rencontre a eu lieu courant juin 2016 avec 2 organismes agréés pour la production de logements sociaux d'insertion : SOLIHA Territoires en Normandie et la FDPLS (66).

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Ces 2 organismes plébiscitent le bail à réhabilitation (BAR), outil à disposition des collectivités territoriales pour réhabiliter le parc privé existant, à caractère patrimonial ou non, en secteur opérationnel ou en diffus, tout en créant une offre de logement locatif très social à destination de ménages en difficultés.

SOLIHA Territoires en Normandie a instauré un partenariat avec les collectivités normandes mais est peu sollicité par les propriétaires privés. Après une explicitation du déroulé-type d'une opération en bail à réhabilitation, un focus a été opéré sur les opérations conduites avec Deauville. Ville balnéaire comptant 70 % de résidences secondaires, le marché locatif est tendu. La ville a confié à SOLIHA Territoires en Normandie la réhabilitation, via un BAR, d'une partie du patrimoine qu'elle a acquis au fil des ans pour permettre à la population locale modeste travaillant localement de rester sur place.  Le bilan de la démarche est très positif bien que le financement demeure tendu.

La fédération départementale pour le logement social (FDPLS) est une interlocutrice reconnue localement comme spécialiste du BAR. Confrontée à des difficultés de relogement de ménages modestes, la FDPLS a recruté un prospecteur foncier chargé de démarcher les bailleurs privés. La première opération s'est concrétisée en 2000. L'ensemble des logements produits sont confiés à l'AIVS se loger en terre catalane.


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Publié le 06/07/16 - Transition énergétique | Copropriétés Fiche - Reanova, une approche globale de la rénovation énergétique des copropriétés - Juin 2016

Le groupe de travail Transition Energétique a choisi de focaliser ses travaux en 2016 sur la transition énergétique dans les copropriétés. La séance de juin 2016 a été l'occasion d'échanger avec des bureaux d'études, des maîtres d'oeuvre pour connaître leur vision du marché et l'offre qu'ils déploient. Edouard de RUGY, directeur de reanova est venu présenter son agence de maîtrise d'oeuvre intégrée créée en 2011.

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Reanova, entreprise francilienne, propose une offre intégrée pour les copropriétés. Reanova recourt systématiquement à la maquette numérique dès la phase d'audit car elle permet un gain de temps sur les phases ultérieures (conception, travaux, exploitation). 50 % des audits réalisés par reanova passent en phase conception de travaux. Ce bon taux de transformation est atteint grâce à l'accompagnement de chacun des copropriétaires par reanova (approche individualisée des financements,...). Les résultats sont au rendez-vous : en 2016 reanova accompagne une centaine de copropriétés.

Reanova identifie 5 enjeux pour la rénovation énergétique des copropriétés :

  1. accompagner la montée en compétence des acteurs pour fluidifier les échanges entre les parties prenantes plurielles
  2. normaliser les missions d'accompagnement
  3. favoriser le développement de rénovation de qualité, d'approche globale
  4. repenser les mécanismes de financement des travaux de copropriétés
  5. favoriser l'utilisation des maquettes numériques.

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Publié le 04/07/16 - Politiques territoriales (PLH) / Vendée Fiche - Accompagner le vieillissement en centre-bourg : témoignage de La Genétouze (85) et du CERUR

Le groupe de travail Politiques Territoriales consacre ses travaux à la question de la prise en compte du vieillissement dans la requalification des centres bourgs. Dans ce contexte, un échange a eu lieu avec le Maire de La Genétouze(85) et le bureau d'études CERUR le 17 juin 2016 pour échanger sur l'initiative menée ensemble depuis 2015.

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La Genétouze, commune du bocage vendéen, connaît une croissance démographique de 2% par an depuis 2000, due à son attractivité. Bien que la population soit assez jeune localement, la proportion de personnes âgées de plus de 60 ans ne cesse de croître depuis 1982. Dès 2001, l'équipe municipale a souhaité réaliser un projet en faveur des seniors. Le village de la vallée verte, fruit de cette réflexion, a été livré en 2007 : 10 logements construits par Vendée Habitat, idéalement situés en coeur de bourg. Suite à cette 1è réussite, les élus locaux ont souhaité étoffer l'offre commerciale de proximité : opération également menée à bien.

Un nouveau projet est à l'étude depuis 2015 sur une emprise foncière en coeur de la commune, projet novateur pour répondre aux besoins des personnes âgées de demain (2025). Le CERUR a accompagné la commune dans l'objectivation des besoins puis l'élaboration de scenarios. La programmation retenue porte sur 14 logements.

Des partenariats sont également à l'étude pour examiner les modalités d'une mutualisation de l'offre de soins à l'échelle intercommunale.

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Publié le 01/07/16 - Transition énergétique | Copropriétés / Essonne Fiche - Rénovation énergétique exemplaire des copropriétés Logis Verts à Corbeil-Essonnes - Mai 2016

Le groupe de travail Transition Energétique a choisi de focaliser ses travaux en 2016 sur la transition énergétique dans les copropriétés. Fin mai 2016, un décryptage d'une rénovation exemplaire de copropriétés à Corbeil-Essonnes (91) a été opéré en présence du président du conseil syndical et de l'opérateur ayant accompagné la copropriété, CITEMETRIE, afin d'en tirer enseignements.

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Cette opération globale d'amélioration des copropriétés se situe au coeur du quartier des Tarterêts.
Les 3 copropriétés du Logis Vert (257 logements) construites dans les années 1970 nécessitaient des travaux. Une OPAH copropriétés dégradées (OPAH CD) est lancée en 2009 par la ville de Corbeil-Essonnes concomitamment au grand projet de ville (GPV) Pyramides-Tarterêts. CITEMETRIE est l'animateur de l'OPAH CD. Le projet de travaux est consolidé sur son volet énergétique après l'octroi du label régional. Les travaux de 4.7 M d'euros sont subventionnés à près de 80 % par l'Anah et les collectivités territoriales.

Le bilan de l'opération est très positif. Le programme de travaux a été complet. Les immeubles sont performants énergétiquement et bénéficient d'une certification Patrimoine copropriété délivrée par Cerqual Patrimoine. Les copropriétés sont désormais inscrites dans un cycle immobilier ascendant.
De nouveaux modes de travail ont également été instaurés. Les différentes parties prenantes de l'OPAH CD ont su apprendre à travailler ensemble. Les conseils syndicaux se sont très investis. Les copropriétaires ont fait appel à des BET spécialisés pour les conseiller, au Logement francilien comme maître d'ouvrage délégué et ont prolongé la mission de CITEMETRIE pour les accompagner jusqu'en 2017.

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Publié le 01/07/16 - Transition énergétique | Copropriétés Fiche - Sénova, l'innovation pour rendre les copropriétés plus économes et confortables - Juin 2016

Le groupe de travail Transition Energétique a choisi de focaliser ses travaux en 2016 sur la transition énergétique dans les copropriétés. La séance de juin 2016 a été l'occasion d'échanger avec des bureaux d'études, des maîtres d'oeuvre pour connaître leur vision du marché et l'offre qu'ils déploient. Dimitri MOLLE, président fondateur de Sénova est venu présenter sa structure créée en 2009.

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Pour Sénova, le marché de la copropriété est en pleine évolution. Le marché de l'audit se développe et comporte deux segments selon l'objectif visé par les copropriétaires : se mettre en conformité vs engager une démarche de rénovation ambitieuse, segment cible de Sénova.

Sénova se veut pédagogique et s'efforce de produire des devis complets et compréhensibles. L'offre en direction des copropriétés est globale, déclinée en 3 volets : audit, maîtrise d'oeuvre pour les travaux de rénovation énergétique, suivi d'exploitation.
Concernant la maquette numérique, Sénova est en veille et pour l'instant estime que les surcoûts induits restent trop importants.

L'entreprise est soucieuse d'innover. Elle est intéressée par les contrats de performance énergétique (CPE) en copropriétés et développe 2 applications au service du pilotage des copropriétés, en phase-test mi-2016 : "mon confort by Sénova" et l'outil DATACO.

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Publié le 01/07/16 - Transition énergétique | Copropriétés Fiche - Les prêts collectifs du Crédit Foncier pour la rénovation énergétique des copropriétés - Mai 2016

Le groupe de travail Transition Energétique a choisi de focaliser ses travaux en 2016 sur la transition énergétique dans les copropriétés. Un échange a eu lieu fin mai 2016 avec le Crédit Foncier pour mieux connaître son offre en direction des copropriétés.

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S'agissant de la rénovation énergétique des copropriétés, la cible est estimée à 14.5 Md€ par an mais la réalité est bien en-deçà !

Le Crédit Foncier propose 3 types de prêts collectifs en direction des syndicats de copropriété, octroyés selon 2 formules avec des modes de gestion différents : COPRO 1 et COPRO 100.
Le COPRO 100 est très simple dans son montage (recouvrement directement auprès de chacun des copropriétaires) mais nécessite une approche globale du financement de l'opération, non adaptée aux copropriétés en difficulté. 
Le Crédit Foncier est le seul établissement bancaire à commercialiser l'Eco-PTZ collectif, débloqué  au fur et à mesure de l'avancement des travaux avec des remboursements prélevés ensuite sur le compte du syndicat des copropriétaires (formule COPRO 1). Ce prêt rencontre des difficultés de diffusion dans les territoires : les syndics lui préfèrent le COPRO 100, les copropriétaires nourrissent des craintes en cas de défaillance du syndicat.

Pour favoriser l'engagement de syndics sur ce type de produits, le Crédit Foncier estime qu'il est nécessaire de développer un accompagnement ou une interface pour alléger leur gestion de ce type de produits et services.

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