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le 22 novembre 2017 Retour

Atelier Impayés de charges courantes en copropriété : diagnostics et traitement - 17 nov. 2017

Pour la VIIIe édition de cet atelier copropriété, l’accent a été mis sur les modalités de diagnostics et traitements des impayés de charges courantes en copropriété en invitant des intervenants d’horizons divers à venir témoigner de leurs pratiques.

Comment diagnostiquer et qualifier ces impayés pour les objectiver ?
L’obligation d’immatriculation dans le registre national des copropriétés introduite par la loi ALUR permet de mieux connaître le parc de copropriétés, ses caractéristiques et son état. L’Anah recense 101 110 copropriétés immatriculées à fin octobre 2017. Si le rythme est globalement soutenu,  par contre seulement 50 % des copropriétés de plus de 50 lots principaux sont immatriculées, à 2 mois de l’échéance fixée pour celles-ci. Qu’en sera-t-il des copropriétés de moins de 50 lots à immatriculer d’ici fin 2018, pour lesquelles il est parfois difficile d’identifier un  représentant légal ? En 2017, 15% des télé déclarants sont des notaires et 35 % des syndics bénévoles. Les données financières déclarées, sous la responsabilité du télédéclarant, éclairent sur les impayés, en distinguant charges courantes des charges exceptionnelles liées aux travaux. A partir de 2018, des rapports territoriaux sur la fragilité des copropriétés seront accessibles aux collectivités et aux services de l’Etat.

La discussion entre représentants de la FNAIM (cabinet SGN), du cabinet SAFAR, de Citémétrie et Garges-les-Gonesse a porté sur les périmètres et causes possibles des impayés de charges courantes. Malgré l’absence de données consolidées en la matière, de l’avis de plusieurs intervenants, il n’existe pas de profil-type de copropriétés en impayés. Ceux-ci ne seraient pas cependant corrélés à la taille des copropriétés. Les facteurs de risque pointés sont exogènes et/ou endogènes : manque d’acculturation voire d’intérêt porté par les copropriétaires, absence de maîtrise des charges et de renégociation des contrats, copropriétaires occupants fragiles (accédants par défaut aux ressources précaires, …) ou copropriétaires bailleurs fragilisés par des impayés de loyers susceptibles d’entrainer des impayés de charges, sans oublier les copropriétaires procéduriers de mauvaise foi. Parmi les causes d’échec évoquées concernant les procédures de recouvrement, le manque de spécialisation des syndics avec l’absence de service gestion et de service contentieux dédiés.

Comment recouvrer ces impayés ? Le témoignage conjoint de M° Bilski, avocat et de Mme Abribat du cabinet Cazalières a souligné l’importance du travail d’équipe à mener, en disposant de moyens adaptés (répartition des tâches entre services gestion et contentieux, savoir-faire du service comptabilité,…). Si durant la phase de pré-contentieux, le syndic est aux commandes, en phase contentieuse l’avocat prend la main mais toujours dans une étroite concertation avec les équipes du syndic. M° Bilski a souligné l’épineuse question de la prise en charge des frais de procédures, interprétés de façon restrictive par les magistrats. Opposée au recours à l’injonction, elle a mis en avant la nécessité de s’inscrire dans un dialogue avec les copropriétaires concernés par les impayés pour qu’ils puissent s’expliquer et réagir … ou pas !

Le directeur d’Arc Services a introduit la séquence de l’après-midi consacrée à la prévention des impayés. Pour identifier les postes de charges les plus coûteux, il s’appuie non pas sur du déclaratif mais sur les annexes comptables dont la présentation est normalisée. En mobilisant des référentiels (base Oscar), chaque adhérent de l’ARC peut ainsi comparer sa copropriété avec les données de la base Oscar, par poste de charges puis disposer d’un diagnostic sur la performance financière de la copropriété concernée à partir de 6 indicateurs de risques. Certaines villes utilisent cet outil pour apprécier l’état de santé de tout ou partie de leur parc de copropriétés.

Prévenir les impayés puis les résorber suppose donc de détenir des compétences spécifiques. Marqueur et outil d’accompagnement des syndics qui s’impliquent, la future certification QualiSR constitue un label pour attester de ces compétences. Elle s’appuie sur un référentiel qui comporte 44 engagements et 12 chapitres dont un dédié au recouvrement des charges avec les différents dispositifs Anah mobilisables. Premiers audits envisagés début 2018.

Prévenir les impayés, c’est aussi être attentif lors de la commercialisation des immeubles de logements sociaux existants,  de leur mise en copropriété comme l’a expliqué la chargée de commercialisation du patrimoine de l’Opac 38. Vers un flyer de commercialisation, sous forme de bande dessinée, à compléter par les prospects pour vérifier leur bonne compréhension de leurs futurs droits et devoirs dans la copropriété ?

Prévenir les impayés suppose également de veiller à la qualité de la vie collective dans les copropriétés et d’agir pour ce faire en mobilisant par exemple des  équipes d’AMU (assistants à maîtrise d’usage), à l’instar de Toulouse métropole dans le cadre du dispositif ma copro bouge. Ces équipes déploient une approche ludique, une concertation favorisant l’implication et l’engagement de chacune des parties prenantes et la décision collective.

Actes de l'atelier disponibles début 2018.



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image description Copropriétés Rapport - Actes de l'atelier Impayés de charges courantes en copropriété - 17 nov. 2017 image description Copropriétés Support de présentation - Impayés de charges courantes en copropriété - Diaporama - 17 nov. 2017 image description Copropriétés Rapport - Impayés de charges courantes en copropriété : diagnostics et traitement - Recueil 2017